这周,不少贷款中介的朋友圈中,纷纷发出了这样的“重要通知”:房子又可以二抵了。
走访商业银行、融资担保公司发现,重庆市个人住房抵押贷款近来出现回暖趋势,放款时间、利率水平等方面均有所放松。与此同时,沉寂许久的房产二次抵押贷款(以下称:“二抵贷”),在年末悄然复出市场。
中小企业主找到“新钱路”
进入11月,做食品加工企业的徐老板又开始操心货款的事。因为住房尚处按揭阶段,他只能动用有限的信用贷额度周转资金。
这周一,朋友圈一则“银行超级二抵,最长可贷10年”的信息,引起了他的注意。
“房产和营业执照我都有,只是房子办的按揭。以前,没清贷款的房子是不能用来抵押获得贷款的。但这次,银行方面答复说,可以来办了。”徐老板说。
把尚未还清按揭贷款的房子,再⼀次拿去抵押,则是所谓的“二抵贷”。
据了解,在早些年购入的房产,如今,不少已经总价翻倍,实际资产价值大增,因此“二抵贷”就产生很大的空间。
这条“新钱路”,足以让徐老板应对接下来的备货旺季。他盘算了下,家中这套4年前以1万出头购买的170平⽅米住房,当时总价不过180万元。⾸付了70万元, 按揭110万元,按揭余额还有90多万元。
现在,这套房⼦二手房均价已经涨到近2万/平⽅米,170平⽅米的房源均价可达到340万元。若按评估价打7折,再减去剩余按揭款,办理“二抵贷”,还可以从银行贷出140万。
房产按揭满1年可二次抵押
从2017年开始,重庆频出“组合拳”稳控房地产市场,防范房抵押贷款、个人经营性贷款等个人贷款资金违规进入房地产市场。
在监管趋严的大环境下,多家银行纷纷暂停“二抵贷”业务。
“今年以来,最初只有一家银行可以做‘二抵贷’,最近增加到了四、五家。”市内一家担保公司人士称,在他们合作银行中,既有国有大行,也有股份行,“且利息较之前更低、放款更快。”
对于上述说法,记者以贷款者的身份咨询了银行。信贷人员表示,申请人必须是企业主或个体户,即需要持有营业执照;其次,对住房或商铺的按揭年限也有要求,至少按揭满1年,则可以进行“二抵贷”操作。
据称,可贷额度是房屋的评估价乘以折扣,再减去剩余未还清的按揭款金额。折扣系数为高层、洋房7折,别墅、商业5折。
每家借款的方式又稍有差异。比如一家股份行两江新区支行的信贷人员表示,现在可以申请“二抵贷”了,但按揭贷款和二次抵押需要在同一家银行,跨行暂时还不可以办理。
另一位总行级信贷经理透露,他们能做跨行,用户按揭还款满12个月,就可以通过“二抵贷”借款。不过,并不直接对个人客户,属于对公业务,这就是说,贷款者必须引入担保公司来申请办理。
中介花样百出“涨”额度
记者调查发现,随着“二抵贷”的复出,游走在“问题客户”和商业银行的贷款中介也重新活跃起来。由于佣金与贷款金额挂钩,为了促成借贷,有中介“设计”出多重手法借机提高额度。
一名中介表示,如果房屋本身的估值达不到预期的借款需求,可以采⽤“冲贷”的办法。
简单来说,就是先给借款人提供一笔“过桥资金”,将房产从A银行赎回。这样一来,按揭房的“身份”就变成全款房。
然后,将这套全款房向B银行按“一抵”来申请,年化利率较“二抵”更低,约在4.3%左右(最终利率还看个人征信而定)。最后,等B银行贷款下来,再还上这笔“过桥资金”。
“万一银行贷款迟迟不下来,这笔资金会一直产生利息吧?”
面对记者疑问,该中介又推介起第二套方案。如果⼆次抵押后仍有⼏十万元缺口,所需额度可以分成了了两笔进行实施:
第⼀笔是用300万元房产估值,初步算出可贷款的150 万元额度;另⼀笔则是根据“信⽤贷”向银⾏申请额度。⽽信贷就是正常的银⾏利息,贷款50万元,分三年年还清。
除此之外,贷款中介表示还可以提高用户房屋评估的实际额度。据另⼀位贷款中介⼈士介绍,在评估环节会帮用户尽量跟评估方“沟通”,尽量在每平米的单价上抬⾼,从⽽提⾼额度总值。
名下没公司照样可办理
记者从监管部门了解到,“二抵贷”业务本身是合规的,是银行推出的经营性贷款,意在解决中小微企业融资需求。问题是在于“二抵贷”的资⾦如果流向楼市,属于变相加杠杆,这是违规行为,也是监管明令禁⽌的。
在两路口新干线大厦的一家贷款公司,贷款中介称,要满足“二抵贷”条件,借款人可以自行注册一个壳公司,如果自己无法注册,他们也可以提供注册公司、申请手续、审核到放款的一条龙服务。“按照贷款金额的两个点,收取服务费。”
对于资金的去向,他称也有法子应付,“大额资金是不能直接打到贷款人的个人账户,而是先打到第三⽅账户过渡,再通过购买材料或其他开支的理由,逐渐转出来。”
“你还可以通过手机银行,分几次转给亲戚朋友,再把转出去的钱转回到在其他银行开设的账户,这样银行就追踪不到了。”该中介“支招”说。
对此,一名业内人士透露,借款金额达到数百万的客户,目的可能并非周转资金。除非是手头上有收益很高的投资项目。但现阶段而言,由于银行之间信息不对称,很难对客户使用资金的行为进行有效监管。
【专家声音】
警惕资金变相流向房地产
采访中,多名业内人士表示,看上去只要房产不跌价,就不会有太大风险。事实上,借款人产生多重负债,借贷杠杆短期内被迅速放大,一旦出现较大的波动,则岌岌可危。
农业银行一名信贷经理说,目前央行大数据监控越来越严,“之前有人轻信了中介,将资金拿去投资,结果被发现了,要求马上收回贷款。但此时,贷款人还背上其他债务,财务状况非常糟糕。”
“房地产是个高风险的行业。房地产抵押贷款的风险,主要出在对贷款者资产价值和信用程度的审核。”著名经济学家、上游新闻专家顾问易宪容分析,房价上涨时,银行出于收益的考虑,对贷款者的资格审查不严,但在房价下跌时,很多购房人并不具备还款能力的真实情况就会暴露。 而一旦出现房价下跌,抵押的房产如果无法正常变现,就会直接导致金融机构产生风险。
易居房地产研究院总监严跃进也建议,银行后续还需要加强对于资金的管控,禁止“二抵贷”资金流向房地产。
“现有的一些银行,去审查资金的动机或者动力不强,它不太关心钱流到哪里。现在银行应该转变观念,要对贷款的资金流向纳入监管。比如,资金在三个月或者六个月之内不允许流入楼市,如果发现,将相应贷款者或者购房者划入黑名单。”(郭欣欣)
关键词: 重庆抵押贷款