山东乳山的海景房10年前4000元一平，现在却1800元一平，房价为什么跌得这么厉害?购房者持有11年，20万买的，却要降价7万卖出，加上这些年的房贷利率，直接亏损50%，简直是血亏!

乳山的海景房并不是个例，鹤岗之前同样以5万一套的房子而出名。但和鹤岗这种资源枯竭型不同的是，乳山四周环绕经济大市、拥有一线海景房，而且人均GDP还不低，为什么房价仍然亏了呢?那海南作为一个孤岛，买海南的海景房，是否也会步上乳山的后尘呢?

先说第一点，乳山海景房投资失败的原因：

1、供过于求

2、全国避寒需求远大于避暑需求

乳山的房地产在2007年-2010年属于巅峰时期，每年房地产的投资额都在30亿以上，房子如雨后春笋，密密麻麻地生长在这片土地上。每一个小区少则近十栋，多则近百栋房子，而这样的小区大大小小建了一百多个。别说是给，附近居民，就是整个乳山的市民来住，也是绰绰有余的。

而本地人对海景房一是没需求，二是消化不完，所以只能去忽悠外地人来买房。

什么样的外地人?有钱，想养老的，中老年人。

但是他们不懂得，并不是所有海景房都有投资价值的!真正有价值的旅居养老房，必须符合三大标准：

1、空气优质，光是这一点，所有北方沿海城市都不合格

2、景观卓越，这一点可以刷掉99%的内陆沿海城市，因为内陆沿海城市的海景真的很一般

3、冬天温暖

这三点，乳山都不符合，除了有一个海景，其他的什么都没有。北方冬天严寒，有雾霾，冷风吹得呼呼响，海边一个人都没有，既不适合度假，又不适合过冬，谁要去住?

所以，乳山海景房的投资失败一点都不奇怪：房子建得太多，真正能提供的养老价值又太少!

而还能符合上面三大核心标准的，放眼全国，就只有海南了。

海南的空气质量一直是全国优等生，海景也是一等一的好，冬天气候温暖，不用穿臃肿的棉袄。对中老年人来说，温暖的气候，能很好地抵抗冬季高发的心脑血管疾病。

所以，很多人来海南买房，不一定是奔着“一线无敌海景”来的，而是奔着海南优质的空气、温暖的气候和和煦地阳光来的，即使不买海景房，买普通的房产也能享受这些优质宜居资源。

要注意的是，海南也并非所有海景房都值得买的。

海景房有一个普遍问题就是入住率的问题，一般买海景房的需求是度假需求，不会长期住，但是如果住得人少的话，会出现后期配套跟不上的问题，配套跟不上，就越没人住，形成恶性循环，久而久之，也就失去了度假养老价值。

所以，即使想在海南买海景房，即旅居度假养老的房子，一定要选择大开发商，像陵水的雅居乐清水湾，雅居乐在这里勤勤恳恳地开发了11年，配套完全不是问题，入住率达到50%。

总的来说，并不用担心海南的旅居养老房会面临乳山的海景房那样的场面，因为海南有真实的养老价值提供。而且海南早早就严格控制海景房开发，未来只会供小于求，不会供过于求。所以，建议有钱又有真正养老需求的朋友，海南是一个不错的选择!

关键词： 海南房地产泡沫