近期对咨询的读者进行了复盘，发现甭管是自住还是投资，都非常关心一件事：房产增值潜力。

顾名思义，就是房产未来能涨多少。

鉴于咨询的读者太多，今天就和大家聊聊：一般情况下，我是如何判断一套房产有没有潜力的。

01、

房产增值的逻辑

首先我们要明白，唯有经历了从房价上涨、到接盘侠愿意接盘，并最终以更高的溢价完成整个交易的过程，才称得上是一次成功的房产投资。

注意两个核心点：

1、房价未来能涨多少?

2、接盘侠是否愿意为之买单?

比如，宝地康泰的77㎡ 2房户型，这个户型在今年4月份的时候只卖160万出头，后来由于学区没变，仅仅6个月时间就涨了近40万，总价涨幅25%，三成首付收益接近100%。

我亲眼见证了它从160万，涨到170万、180万、190、200万，但让我揪心的是，6个月内我多次向不同读者推荐这个户型，但几乎每一个读者都以“凭什么这么短时间就涨价10万”为由拒绝，结果无一不啪啪打脸。

如今这个户型最低挂牌价215万，却依然有购房者乐此不彼的去看房。

我也有理由相信，未来一两年，这个户型能以200万以上的价格卖出，因为总有买家会妥协。

除了宝地康泰，去年大概年中的时候，我遇到过一套华发四季90平的北向户型，当时价格不到330万，我跟一个读者好说歹说，但最终他都没有买。如今，同户型的价格已经去到360万以上，那个读者也已经不再联系。

炒房客有个常用套路，他们会把一个楼盘总价最低的那几套房一次性买断，然后再加价卖出。

比如最便宜的3房是300万，其次是320万，他们便会买下300万那一套，自此以后，320万就是最便宜的了。当320万那套也卖掉后，整体房价也就上涨了。只要楼盘具备居住价值，而且片区内鲜有敌手，未来就一定还会有人追高买单，这也是我为什么一直强调宁愿买贵也别买错的原因。

所以，所谓的挖掘有潜力的房子，其实就是要找到那一套即使未来溢价，依然有接盘侠愿意妥协接盘的房子。因为房价上涨，本质就是“卖家不断抬高价格，买家不断妥协”的过程。

02、

人口是增值的核心

如果想买到一套能增值的房产，必须站在更长的时间维度来判断。静态判断潜力，啥也看不出。

前段时间有读者诉苦，他几年前在三乡买了一套万象郡，原因是楼盘距离珠海不远，而且便宜，当时一手价格是1万出头。现在想卖掉置换一套更好的，无奈万象郡二手均价只能卖到9500左右，加上这几年的月供利息，一卖就亏损十余万。

类似的经历也发生在许多坦洲业主身上，几年前买回来的一手房，如今只能以低于当年的价格卖出。

三乡、坦洲房价下跌的因素有很多，但最核心的原因是人口流入不足，没人接盘，也就不存在所谓的溢价空间。

这就不得不提起那句老掉牙的真理：短期看政策、中期看土地、长期看人口。跟着这句话走，基本错不了。

比如珠海横盘这几年，大多数二手房都没怎么涨，可优质学区房却逆势增长，皆因优质教育资源有限，但需要读书的孩子却越来越多;

比如近两年航空新城、前环半岛的优质资产均出现了不同程度的上涨，皆因核心区的土地开发已超过90%，未来3-5年可能不会再有新盘入市。从增量市场进入存量市场，两个区域行情也发生了微妙变化。

关于珠海的人口趋势，感兴趣的可以翻翻我过往写过的文章。一个区域的发展，并不能凭空出现几十万人，只能依靠人们从其他地方流入。导致人们主动流入某个区域的原因不外乎下面几点：

1、此地方具备其他地方所不具备的吸引力，例如二战的美国(安全)、改革开放的广东(政策)和现在的珠海香洲(就业、教育);

2、由于人力和土地成本的增加，产业转移到相邻的地方，从而人们跟着产业走，例如90年代的深圳、如今的东莞;

3、现有旧区域已不能满足经济高速增长的要求，但由于旧城改造成本过高，在与旧区域相邻的未经发展的土地上作出高标准的规格建设，例如上海的浦东新区、广州的珠江新城、珠海的唐家湾、金湾航空新城。

4.出现引领世界的超级企业总部，例如华为、阿里巴巴;

5.离核心区域较近，并为市场供应大量相对较为廉价的住宅，例如广州番禺。

但凡区域跟上诉其中一个原因扯上关系，未来都有可能呈现人口净流入。如果我们站在更长的时间维度上考量，就能更容易判断出房产潜力。

所以我常说，买房一定要看规划。

当然，在规划之外，购房者仍需要结合实际情况进行判断。

例如斗门湖心路，珠海的人口基数本来就不多，湖心路的天量供应+离就业中心较远的距离，即使住宅廉价也不见得具备投资潜力(少数楼盘除外)。

03、

关于买房时机

其实，在解答读者疑惑时，有不少读者都表现出一种顾虑：

近几年房价涨了这么多，国家不断调控施压，现在还是买房的时机吗?

针对这个问题，普通购房者只要记住以下几点：

一、对于楼市来说，现在不是最好的时代，但也不是最差的时代。

房住不炒，意味着普世性波动不会再像以前那么大，意味着未来不会有大幅的套利空间，也意味着踏空踩坑的风险也随之降低。

可现实是，基建不断完善、配套不断兑现、外加通货膨胀和地价不断上涨，在楼市调控频繁的今天，这些虽然不会在短期内直接反馈到房价上，但拉长周期来看，它是一直在堆积的。

当利好堆积突破临界点时，就是下一轮上涨周期的到来。这对于普通购房者来说，选好区域，耐心持有便是。

二、控制入手的成本，任何时候都非常重要。

入手价格决定入手成本、持有成本，以及更远期的溢价空间。

入手价格越低，持有的资金成本越低，远期溢价空间越高，持有的压力也越小。

对于普通购房者来说，切忌追高和追涨。

比如，当下香山湖片区的二手房已经涨至新高，如果不是必须，可尝试将投资需求转移到别处。

追高和追涨很容易被政策枪杀在山顶，随之而来的就是更长的持有周期，更高的持有成本。

三、 如何买到具备潜力的房产?其实是有办法的。

由于珠海新房市场和二手房市场是脱节的两个市场，二手房价格的涨与跌，才是市场接纳后的真实价格反馈，因此我们重点聊聊如何判断二手房潜力。想了解新房的客户，可留意我们后续的文章，或直接咨询我们。

那么，如何判断一套二手房值不值得买?

在这个阶段，很多人往往会只看挂牌价或者成交价，而且往往看的是静态的价格，这是非常片面的。

因为房价背后捆绑的是成交量。

玩股票的朋友应该都知道，我们除了要看股价的变化，还要看股价下的成交量变化。

其实楼市也是如此，比关注房价更重要的，是价格背后的成交量。

比如某个小区成交量最大的单价段是30000元/㎡，那这个小区当下的二手房价格应该就在30000元/㎡左右。

假如1个月后，挂牌价在33000元/㎡房源占比越来越大，甚至已经超过了50%。那么，这个小区未来的二手房价格至少会在31000-32000元/㎡左右。

因为，那些挂牌价在30000元/㎡的低价房源会很快卖掉，当低价房源卖完后，只剩下高价房源，那小区的房价也就上涨了。

这就是前面说到的炒房客套路。

这也是前面说到要买人口净流入区域的原因，因为只有人口越来越多，才能确保区域楼盘的二手热度。

如果一个小区，高挂牌价的房源占比越来越高，而且这些高挂牌价房源的带看量也越来越多，那么这个小区的房价大概率会上涨。

因此，如果你想找到这样的房子，只需要做到以下三步：

第一步，选择五个成交量比较大的板块;

第二步，在这五个版块里，选择三个成交量大，而且每个月都有成交的二手楼盘;

第三步，监控这三个二手楼盘指标：占比最大的成交单价段;占比最大的挂牌单价段;带看量最大的挂牌单价段。

这三个指标，都能在贝壳、Q房里里看到相对真实的数据。

通过连续性监控，你就能了解当下的真实市场变化。如果高挂牌价的房源占比越来越高，而且这些高挂牌价房源的带看量也越来越多，那么未来就极有可能进入上涨周期。

而你要做的，就是立刻买入，立刻!

关键词： 珠海买房