自1986年越南革新开放以来，经济发展取得了举世瞩目的成绩，导入市场经济和对外开放政策，改变了越南长期以来对外封闭的情况，令越南向世界开放，同时大幅度提高了国内人民的生活水平，改善了国际上的形象，使越南进入了经济高速发展时期。
然而，这30多年的革新开放过程中，每10年，越南经济就经历一次经济危机，例如1999年，2009年。那么问题来了，明年2019年，将是满10年的轮回，情况会如何呢?
2019年越南的经济将会怎样，现在仍很难预测。但是，房地产市场似乎正在逐步体现出“10年危机”的魔咒的种种迹象。 据专家介绍，虽然没有太多迹象表明这个令人担忧的周期重演，但大城市过去的“地热”和管理不足仍然表明，房地产市场缺乏稳定。
特别是在首都河内，2009年初的房地产市场在河内行政区划往外扩展之后经历了房地产“地震”。自彼时至今，房地产市场是如何发展的?即使是现在，找到10年经济危机轮回的各种表象也是非常必要的，以便调整合适的措施，调整市场回归平衡，保持稳定的发展。
从高速增长房地产市场肯定还记得2009年年初，随着货币政策放宽，众多投资商趋之若鹜的争抢河内市区的热门投资地段。沿着正在形成及业已存在的大道，如6号国道(河内去往和平)，升龙大道，32号国道(河内去往山西)，以及仍处在规划蓝图的当中道路如70号路，黄国越延长线等等，被投资界挥舞着支票大肆竞买。
许多热门的市区如Geleximco Lê Trọng Tấn, HUD Vân Canh, Vườn Cam, Nam An Khánh, Splendora Bắc An Khánh...多次登上房地产抢购排行榜，大红大紫。
仅在一年之内，很多地方的土地价格从4000~6000元/平方米暴涨至4万元/平方米，即使是还没有开始基建还没有征地的项目。河内西边区域，即使基础设施落后，如Mê Linh新区也被被投资者们捧做掌上明珠。
彼时，多个房地产项目如Minh Giang-Đầm Và, Hà Phong, Cienco 5, AIC, Chi Đông, VIT Tiền Phong..销售火爆，大多以集资合同的方式销售。10年之后，很多项目连土地征用补偿都没做，而10年前很多集资购房者已然支付了70-80%的房款。
2009年至2010年期间，暴涨后的价格与原价格的差价甚至还大过合同内的交易价格。例如，位于Splendora Bắc An Khánh的别墅区，一个450平方米的别墅，仅完成了基础设施建设，价格是328万元，但之后暴涨的市值比原合同价格整整多了600万元。
到调整平衡在2011 - 2013年期间，房地产投资被视为非生产领域，银行收紧资金，导致市场陷入沉寂，甚至“冰冻”的局面。 大部分房价下跌，成功交易数量大幅下降，库存上升，商品结构不平衡，供过于求。
当时，在确定了导致这些具有非常强大发展潜力和活力的地产项目“休眠”的原因之后，政府提出了一系列解决房地产市场疑难杂症的解决方案。许多措施被认为适合社会经济发展的实际情况和条件。
救市效果非常迅速，在证券交易所，房地产的股票代码在许多交易时段从红色变为绿色。从2013年下半年开始，在2014 - 2016年期间和2017年的前六个月，市场持续恢复其积极势头并重新获得投资者的信心，同时满足人们的购房硬需求。
交易量稳步增长，主要集中在中小型公寓，配备齐全基础设施的已完工项目。值得注意的是，大多数人购房者是刚需买房，投机性购买量明显减少，商品结构调整更加合理。
单就河内而言，有60个项目申请从商品房转为社会住房;近90个项目调整为50-70平方米的小面积公寓结构，价格低于58万元/一套，以更好地满足市场需求。开发商启动了一系列大规模的社会住房发展计划和项目，有助于解决城市工人和低收入家庭的住房需求。
房价相对稳定;一些项目的配套基础设施如期按部署推进，价格略有2-5%的上升;随着银行“紧箍咒”政策的逐渐放松，每个季度每个月的房地产库存量持续得到减压。
市场将不会出现大波动据专家介绍，金融市场和房地产有着特殊的关系。如果信贷在没有严格控制的情况下继续流动，房地产市场可能会陷入“泡沫”。 “泡沫”的迹象是房地产价格在一年内上涨100%。
世邦魏理仕越南经理Duong Thuy Dung表示，由于土地价格上涨，住房市场面临巨大挑战。地热使新投资者更难进入市场。 她表示，2018年头几个月市场交易量开始出现放缓的迹象。如果交易和投资市场持续下滑，直到今年年底，可能会出现负面反应。
从经济专家的角度来看，目前土地热的原因是由于市场信息不完整和管理规范不一致导致的。缺乏信息是投资者囤积房屋和土地进行投机的漏洞。 这一事实导致价格高于人们的实际需求，使低收入刚需人群难以购买住房。
然而，许多评论说虽然2019年将陷入10年危机的正确周期，但在目前的情况下这将很难发生，特别是在河内，胡志明市等大城市。
这种观点的最大支撑事实是当前的款项结算流动性相对较好。 某些细分市场的交易量有所减少，但并不多。与此同时，许多地方已实施反投机解决方案，打击抬高房价的行为。
另一方面，评论还显示，由于诸如公寓大火，项目法律手续不全，公共土地等的一些因素，影响买家心理;同时，信贷市场增长趋于平稳，与年度目标相比并不高等导致整个房地产市场趋于停滞。
管理当中仍有诸多不足评估河内10年来的房地产市场发展情况，越南房地产协会(VnREA)主席Nguyen Nam Nam表示，房地产市场受政府监管效果很好，但仍有许多不足之处。
他指出，河内房地产市场发展缺乏规划，没有任何投资许可计划，未能满足实际需求。仍然缺乏小户型住房，中等价格房型和社会性住房，以满足人们的实际需求，目前主要倾向于高端产品。
越南房地产中介协会主席Nguyen Manh Ha表示，河内的房地产市场已经暴露出许多缺点，发展不利和不稳定。 有许多获批项目未按城市发展规划执行，不符合结算市场的需求。许多企业没有资格和经验也参与房地产投资，导致供需不平衡，大量库存导致许多企业不得不停止项目和申请破产。
通过分析市场特点，专家们为河内房地产市场提出了三个解决方案，如限制在内城区发展新住房;通过现代化和智能规划，建设规模为500-600公顷或更大面积的智慧城市中心;同时，选择具有强劲金融潜力和城市发展经验的投资者。
专家预测，从现在到2020年，房地产市场将有一次强劲的洗牌。有预测认为目前市场信心十足，目前的发展势头至少可以持续几年。然而，也有建议认为每个加入市场的投资者都需要给他自己设定一定的规则，而不是跟风投资。这主要是为了避免投资者自身的风险，同时也确保市场增长稳定，没有大的波动。
关键词： 越南经济危机
