2月8日，深圳住建局在官网发布关于二手房成交参考价格的三则通知。
为什么要建立二手住房成交参考价格发布机制?
因为要落实房住不炒，促进二手房市场信息透明，理性交易。
二手房成交价格是怎么确定的?
官方的说法是，以二手房网签价格为基础，参考周边一手房价格，覆盖全市3595个二手房小区。
以下是我对这件事的一些看法。
为什么要发布二手房参考价?
对于一线城市来说，房地产调控必然要做到全覆盖。
眼下，新房市场调控通过土地出让，备案预售等方式，实现了住房供应量和住房价格的双控，这没有问题。
而二手房市场，官方能做得很有限，房东卖不卖房子，全由自己说了算，至于价格，则是民间自发形成的，也会参考同小区的网签价格，但这种参考具有相当的脆弱性。
遇到一个爆点，房东一个电话给中介小哥，要么撤下不卖了，要么直接上调个几十万甚至上百万。如果自己的房子特别受看房者欢迎，谈判中直接坐地起价也很常见。
一线城市中，深圳的二手房市场形势最为严峻，归根结底还是因为供需矛盾太突出了。直接给二手房定价，并没有法律依据，以往遇到房东跳涨，最多也就是要求中介不帮他卖房子了。
现在，发布一个二手房参考价格，是以往变被动为主动，引导市场价格向官方认可的价格靠拢。这是出发点所在。
我随便挑了其中的几个二手房参考价格和贝壳的挂牌价(成交价数据已经被下架，看不到)做了对比，差距相当大!单价在5-10万元/平米的二手房，官方参考价格普遍低于挂牌价1-2万元/平米。而单价10万元/平米以上的楼盘，官方参考价甚至比挂牌价低5万元/平米以上。
为什么差距这么大?原因可能有二：
网签层面也许存在刻意做低的情况，为了避税，但更大的可能性是主要参考了周边一手房价格，就是让新房和二手房价格差距别那么大。
深圳一直在调控楼市打新，但是直到现在，这种打新热没有丝毫降温的迹象。除非不让卖房子，不批预售证，否则可能真没什么太好的办法。
问题是市场买账么?
消息发布后，我也观察了一些深圳网友的反应，大家的态度基本是：呵呵。有网友表示，你发布个价格，我就得凭空损失一两百万?
市场不买账，上面手里又没有筹码拉低价格，仅凭没有约束力的“参考价格”，很难打开局面。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉昨天在公众号上也表达了类似观点：深圳是典型的“卖方市场”，卖家不认，买家没办法，只能接受!
在这个卖方主导的市场，二手房定价权不在这个参考价格上，而在房东手里。
让房东接受这个参考价格，才能使得二手房参考价格具有实际指导意义，否则就是一纸空文。那么应该怎么办呢?
1、以二手房网签成交均价为主，放弃参考周边一手房价格。二手房网签均价采样数据也得注意，不太建议拿最近一年的网签价格来平均，最近半年为宜。
2、在后续的更新中，以新房价格来稳定二手房价格波动空间，简单说，就是随着时间的拉长，希望使二手房价格涨幅可控，比如越来越小，趋于平稳，以时间换空间，逐渐缩小一二手房价格差，改变严重倒挂的现状。
李宇嘉提出的让银行通过评估价来影响二手房价格预期，这是一个很好的点子，建议官方考虑，让银行来配合。银行在评估二手房价格的时候，适当降低评估价，将会使首付门槛提高，购买力会受到影响，房东如果要卖房子，下调挂牌价促进成交的动力会更强。
深圳的一二手房价格倒挂是房地产市场发展几十年的结果，深圳试图以一种相对较软的方式来影响二手房价格走向，这个出发点是好的，但不能把这种严重倒挂直接甩锅给房东。一开始就发布一个让房东大出血的参考价，只会让它被束之高阁。
而且，从促进二手房市场信息透明的出发点来看，二手房参考价格的定价模型，也应该是透明的。现在还很难称得上是透明的，如果只是发布一个价格，仅以官方来背书，市场是不会买账的，毕竟房子在房东手里。
务实一点，承认现实，通过时间来抹平才能让二手房市场良性发展。
关键词： 二手住房成交指导价
