这几天我看到2个消息，想了想，两者应该有直接关系。
第一个，当前多个城市的房贷利率已经来到了历史新低。
贝壳研究院统计数据显示，11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。
(资料图片)
什么概念，还是说点数字吧，大家比较敏感。
200万贷款，4.1%的利率，30年的还贷时间，现在你每月还9663元，总支付利息147万。
200万贷款，5.75%的利率，30年的还贷时间，过去你每月还11671元，总支付利息220万。
两者一相减，每月月供少2008元，总利息少73万。
不说巨款，但利息钱至少可以买辆宝马X5，月供差额2000出头，对于家庭而言，已经可以具象为孩子的学费和家里的生活费。
不同时机买入，表面上看是省钱，实际就是赚钱。
一个普通家庭，多少年能赚73万？
所以低谷期入手，就已经比前一批入手的人先赚到一波钱了，等行情回暖之后，你会赚得更多。
买房比买球更简单，很少出现爆冷，选对城市基本就拿了及格分，选对周期基础分数就更高。
当下这个节点，就是拿高基础分、锁定低利率的档期。
顺便提一嘴，11月20日的LPR利率并没有选择继续下调，并且按照9月29日出台的政策，23个可以执行4%以下低利率的城市，到12月底机会结束，恢复原有政策。
换言之，能执行最低利率的时间还有33天了。
当然了，我并不是建议你去买这23个房贷利率低于4%以下的城市，而是想告诉你，低利率窗口期即将关闭。
如果你现在很纠结犹豫，不知道该不该在这个利率低位入手，尤其是城市选筹方面很迷惑，低利率城市是不是没有价值？关于这些疑问，你可以加我微信，我整理了一批全国30个核心城市的价值名单，不知道哪个城市能买，看这个就够了。
不知道到底哪23个城市是可以执行4%以下低利率的，也可以扫码加我微信，我把这23个城市名单发给你。
按照惯性逻辑，低利率是能刺激成交的。
但生活都是充满戏剧性的，结果是什么呢？
更多人提前还房贷了。
这就是第二个消息。
今年开始，很多人排队提前还贷，据说现在已经排到了明年4月份。
恰好是房贷利率创新低，却有更多人排着队提前还贷了！
要我分析，这不难理解，基本就是以下几点原因：
1、之前高利率入手的，掐指一算，太亏了。
我上面的计算方式还是以5.75%的利率算的，实际上很多人的房贷利率是去到6%以上。
结果现在直接最低干到4.1%，高位站岗的人血亏。
之后如果房价上涨幅度还跑不赢贷款利息，那买房等于亏钱，不如通过“提前还贷”来减少损失。
有这种心态的，基本是考虑投资为主的。
因为他们可以通过提前还贷把贷款结清，再办理抵押贷，虽然年限少了，但利率更低，这样完成转贷，可以挪出更多的资金，进行再次的投资。
2、收入水平降低，对未来行情悲观了。
这种心态多是刚需，今年以来，口罩行情反复、又逢经济低迷大环境，很多人失业、降薪。
这种客观情况会影响到大家的心态，危机防控能力更弱了。
与其经常为高利息心烦，又为失业降薪忧愁，有点闲钱不如把房贷还了，能减轻点心理焦虑也是好的。
3、投资理财收益下调，不赚钱不如减少亏损。
以前有钱不选择提前还贷，那是钱留在手里还有好去处，去做一些理财投资赚来的钱能覆盖掉那点房贷利息。
结果银行理财产品的收益率也很难再找到4%的了，甚至还有可能会亏损。
与其两头都亏钱，不如拿闲钱出来提前还贷，这年头不亏就是赚。
所以房贷利率越低，反而越刺激大家敏感的神经。
有点闲钱的都去提前还贷了，没闲钱的只好默默祈祷存量房贷利率能打折。
但银行一看，也不乐意，想提前还贷，预约排队吧。
其实要说银行不乐意，原因也很直接。
我上头说了，这一批还贷的客户，基本是还了3-8年左右的，而他们就是那批高利率站岗的。
这对于银行来说，可是“优质客户”啊。
银行的一部分利润，就是利息。
这批客户，利率高，而且信用也良好，这样的优质客户，换谁愿意放手？
第二个原因，是因为银行要保贷款量。
银行也是有kpi的，都没人贷款了，经济怎么发展？
银行也是吃利息的，利率越高，利润越高，难道把6%的房贷利率收了，放给3%的高风险小企业？
银行也不是慈善家，他们也会思考背后的利益的。
况且，周五不是又来了一个降准的重磅消息吗，降低银行存款准备金率0.25%。
等于银行上交的钱少了，留在自己手里的钱多了。
钱多了，就得往外去放啊，提前还贷是往回收啊。
这本身和放水初衷就不符了，你说银行怎能愿意？
所以一边是利率创新低，一边提前还贷，一边不愿意你提前还贷。
都在胶着拉扯中。
最后一部分，给点建议。
提前还贷这件事，不同情况不同，按理说建议都不同，所以我只说部分情况，详细的你可以加我微信和我聊，我会根据你的情况给到你建议。
其实提前还贷，大家面上看到以为是没信心了，保守投资了，其实不尽然。
对于有些人而言，是不会提前还贷的，因为他们懂得现金为王的道理。
经济不好的时候，手头上有现金储备的人，在遇到捡漏型投资机会的时候，一定会比临时调资金的人下手速度更快。
所以他们不见得会提前还贷，而是先把钱抓到手里。
其次，经济下行阶段，通常采用的刺激手段就是放水，比如说现在。
这时候贷款利率会更低，政策会更宽松，就是钱好借又便宜。
你打开银行手机APP，会发现上面的贷款产品做得和麦当劳套餐一样，让人看得眼花缭乱。
银行还可以为你私人定制，根据收入流水、工资证明、公司规模等等为你制定贷款机会，利率和年限都可以商量。
这时候提前还贷，也并不是看空，而是想通过按揭转抵押之后，释放更多的贷款额度。
表面上你看他是提前还贷，实际上还是把更便宜的钱抓到手里，拿到一笔低息的备用资金。
而且转贷的方式还可以用稀释掉高负债，优化债务。
所以不要单纯被现象所迷惑，你以为提前还贷是对楼市后续的不看好，实际上是段位更高的人在做蛰伏。
只要那批抗风险能力弱，后续也不考虑做进一步投资的刚需，会考虑还一部分。
目前一部分人提前还贷，一部分人逆势负债。
在我看来，没有绝对的对错。
市场不是1+1等于几的数学题，哪有这么极端的对错判断。
归根结底，全看个人选择。
本文首发于微信公众号：大胡子说房。
