预售制度对房地产市场的发展起到了重要性的影响,对房企来说,大大提升了资金回笼速度、提升了销售开发的力度。但是,在财富迅速积累的过程中,部分开发商的欲望却是无穷大,在预售模式下,部分开发商一边积极拿地,另一边快速回笼销售资金,而后又拿这笔预售资金去高价拿地,最终导致了房企杠杆率持续攀升,预售制度被部分开发商充分利用了。

高杠杆拿地、高负债率经营,无疑给房企的发展埋下了隐患。

在预售模式下,对开发商来说,自然是好事,资金回笼问题得到了部分解决。但是,对购房者来说,可否如期顺利收到房子,还取决于开发商的良心。有一些开发商缺乏了良心,只想着自己的利益最大化,却没有从本质上提升房屋交付速度以及房屋的建造质量,最终导致房子的质量不达标,还有部分购房者无法顺利收到房子,烂尾楼现象随之产生。


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取消预售制度的时机逐渐成熟。部分地区已经开始试点现房销售的模式,一手交钱一手交房,既可以保障了开发商的交付时间,也可以更好保障购房者的需求,从最大程度上避免了烂尾楼的发生。

现房销售模式的到来,更考验开发商的资金实力以及施工质量。假如开发商的实力不够,那么自然无法满足现房销售的考验,并加速了整个行业优胜劣汰的过程。但是,最终可以留下来的,大概率是综合实力比较强、房屋施工质量有保障的房企。

从预售制度到现房销售模式的转变,归根到底还是回归到“保交楼”任务身上。

相比起预售制度,现房销售满足了购房者的真实需求,“一手交钱、一手交房”,更能够保障购房者的切身权益。更重要的是,随着现房销售模式的全面铺开,全国范围内的烂尾楼问题有望得到本质上的缓解。

不过,在现房销售模式到来之际,除了对房企资金实力、施工质量有着严格要求外,还需要做好规范现房销售价格的行为,避免开发商有意捂盘或者变相提价的现象。

预售制度实施多年,已经发挥出应有的作用,接下来逐渐退出历史舞台,也是大势所趋。除此以外,从保障购房者合法权益的角度出发,公摊面积也需要逐渐退出历史舞台,更好提升房屋的实际使用面积,进一步提升购房者的居住体验。

过去二十年,是国内房地产市场快速发展的黄金二十年。在城镇化率快速提升的背景下,房地产市场得到了迅速发展,并形成了多家收入规模与股票市值超千亿的巨头房企。随着房地产市场的发展逐渐回归理性,并回归至居住的属性,未来房地产市场的发展更应该注重质量的提升,而不是规模的大幅增长。

促使房地产市场回归居住属性,继续落实“房住不炒”的发展方向,是房地产市场可预期的发展趋势。在未来房地产市场的发展过程中,应该要把购房者的切身利益与居住体验放到首要位置,并不断优化房企自身的杠杆率、负债率水平,这也是房地产市场实现可持续健康发展的关键所在。

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