三月的一个周日,晚上9点半,上海的地铁网络还在繁忙地运转着,多条地铁线路人头攒动。而当9号线行至终点站松江南站时,整条地铁上只剩下了两个乘客。


(资料图片仅供参考)

从松江南站出发,坐上四五十分钟的公交车,抑或是驾车约18分钟,便抵达了松南城。这是位于闵行区松江南部的一个大型动迁基地,共有30多个小区,2021年开始陆续交房。当夜幕降临,这个大型居住区便陷入寂静,只有少数房间亮起点点灯光。

就连中介都没想到,在这样一个略显荒凉的地段,欣哲苑二月份卖了156套房子,成为上海二手房销量最好的小区。

像欣哲苑这样的低总价、上车盘,是春节后支撑起上海二手房回暖的主力军。上海中原地产数据显示,2月,上海二手住宅成交19280套,环比增加138.94%,同比增加51.75%。这是自去年7月成交以来的高点。2万套也是上海二手房的“阳春线”,一旦越过说明市场由冷转热。

这一数字无疑提振市场信心。为了抢收小阳春,中介机构也在大肆招兵买马。某中介内部人士称:“过往公司每天入职2、3个员工,现在一天入职七八十个员工。”

刚需房率先启动

“看到数据我都懵了,没想到这么偏的小区,能卖这么多。”

数名松南城的中介表示,目前该片区的医院、学校、菜场等规划都还没有修好,只有一些底商陆陆续续开起来。该片区之前有些地方还是泥土路,水泥路都是刚刚才铺好的。

中介称,虹口等区域动迁后,大量原住民被安置到这里。由于交通不太方便,一般只有老年人搬过来养老。其余的业主多把房子空在那里,或者租给附近的厂工。

长期带看松南城的中介小芳推测道,欣哲苑成交量高,可能是因为该小区卖得便宜。她指出,目前欣哲苑两房的户型总价约为200万元至215万元,约比周边小区同的两室户便宜5万元至10万元。

其分析道,春节后,上海二手房行情逐步回暖,松南城的挂牌量变多了,业主想把房子卖掉,以置换城区的房子。买家也不再持观望态度,因去年疫情而压抑的购房需求开始逐步释放。

“去年我们在外面摆牌子、拉客户,基本无人搭理。今年整个松江的中介都在开单。”小芳称。

另一名长期带看松南城的中介也表示:“去年四季度,我们门店每个月大约就能卖出一套房子。而三月至今,我们门店已经卖出10多套房子了。我们门店有70多个人,三月的开单量不算火爆,但已经比去年好多了。”

尽管交易活跃,但松南城的成交价保持平稳。“目前松南城的房源多,再加上关注松南城的一般是价格敏感型客户,所以价格短时间涨不起来。动迁房一般需要付八成首付。有些客户掏不出这么多钱,就和业主谈到付五成首付。”小芳表示。

松南城欣哲苑地处上海外郊环以外。上海中原地产数据显示,二月上海二手房销量前十的小区中,有四个位于外郊环以外,五个位于外郊环间,一个位于中外环间。从成交前十的产品来看,户型面积多集中在70-90平方米之间。

上海链家研究院的数据也显示,2月份上海90平以下刚需成交占比明显增加,较1月份增加了5个百分点。从总价段来看,2月份600万元以下的占比90.6%,较1月份增加了2.7个百分点。从成交均价来看,继续在平稳中小幅波动,基本稳定在3.9至4万元左右。

“二月,上海的刚需房率先启动,此类房源是市场交易主力,市场被带动起来后,不管是‘打新’还是进一步置换二手房都有推动作用。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

徐汇“老破小”跳价一百万

随着市场回温,部分地段较好、相对稀缺的改善盘,挂牌价开始跳涨。

卢文曦指出,随着看房人增加,房东心态方面也出现微妙转变,1月份和房东讨价还价还比较容易,但是年后议价空间明显收窄,一套房子多组客户看房,让房东感受到市场风向转变。

“春节前挂牌了好几个月,没几个人来看房。春节后看房的人明显多了,大概接待了一二十组。”徐汇区龙华板块汇龙花苑的一名业主表示。

他称:“目前和一名买家谈得比较深入。对方是动迁房置换,手上现金比较充足,可以两周内房款付齐。他们是夫妻两人,想带着父母一起住。我的房子是两室一厅,85平,三楼,比较符合他们的需求。”

“双方唯一有出入的地方在于价格,房源挂牌价是900万元,对方只肯出850万元。如果是在春节前,买家付款条件好的话,开价少50万元,我可能就同意了。但现在基本不可能,我情愿把房子挂着再等等看。”

“去年汇龙花苑的均价约为八九万元,现在涨到了10万元出头。”长期带看龙华的中介小张称。

龙华板块区位较好,位于徐家汇(10.080, 0.07, 0.70%)和徐汇滨江之间,共享两大热门区域的发展利好。该板块需求情况较好,但二手房的挂牌量不多,因而挂牌价容易抬升。

小张称,春节后,龙华一旦有性价比较高的房源挂牌,基本就能很快成交。有套小户型的房子,去年的挂牌价是330多万元,现在是440多万元,贵了一百万元。

小张自称深耕徐汇滨江一带的中介业务已有七八年,手中资源较多。在去年低迷的行情下,他基本只能靠租赁类的单子维生。而在春节后的一个月内,小张称已卖出了三套房。“提成还可以吧”,他的语调中洋溢着自信。

上海链家研究院数据显示,2月份,成交量TOP3的区域为浦东、闵行和宝山,成交均价TOP3区域则为黄浦、长宁和徐汇。2月份,仅郊环以外成交均价同比持平,其余环线均同比增长,涨幅较大的是外郊环间,同比增长8%。

交易活跃的刚需盘,涨价的改善盘,共同构成了上海楼市暖春的切面。数名中介认为,今年上海二手房不会再现2020年疫情后的疯狂,但会逐步回归到健康的区间。

卢文曦指出,全国范围来看,各地都出现小阳春,市场情绪会形成共振。从新增客户量以及买家出手的节奏来看市场热度还有惯性延续,3月成交有望继续向上攀升。

(文中小芳及小张为化名。)

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