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重庆市规划和自然资源局日前在其官网公布《重庆市2023年国有建设用地供应计划》。2023年，重庆全市计划供应国有建设用地14762公顷，其中中心城区4927公顷、主城新区6032公顷、渝东北三峡库区城镇群2830公顷、渝东南武陵山区城镇群973公顷。据悉，2023年重庆全市计划供应住宅用地1162公顷，其中商品住宅用地1155公顷、租赁住宅用地7公顷。坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，结合已供存量用地情况及市场形势，对住宅用地供应规模、结构和布局作出统筹安排，支持合理住房需求。
信达证券报告指出，土地方面，中国土地市场仍处低位，需求与政策端或均较难带来改善。2023年统计局未披露土地1-2月土地购置面积和土地成交价款。从百城土地成交数据来看，2月100大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积1419.02万平方米，同比下跌33.0%，跌幅较1月扩大。需求端与政策端或均难以支撑土地市场在2023年有明显提振。1)需求端：房企出清，销售不确定性仍存，全国土地市场或较难提振。2)政策端：加大中央转移支付下，土地财政作用可能弱化，政策端或难有较大改善。从区域来看，我们认为销售回暖企稳的阶段可能仍然延续城市分化，核心城市核心区域热度有望提升，带动核心城市周边回温，因此在2023年部分民企开始恢复一定拿地能力后，核心城市、核心区域的土地市场竞争可能相对激烈，而随着房企纷纷重新聚焦核心城市，三四线城市的土地市场可能难有较大起色。
销售方面，小阳春提前启动，销售可持续性有待观察。1-2月商品房累计销售面积15133万平方米，同比下降23.3%，跌幅较12月明显收窄27.9pct。1-2月商品房累计销售金额15449亿元，同比下降0.1%，跌幅较12月收窄27.6pct。从高频数据来看，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期来看市场热度的提升相对明显，我们认为春节后市场热度的回升主要是需求延后和企业经营策略双重影响下形成的：1)年末疫情感染导致的延后需求集中释放；2)房企抓住复苏窗口期加大推货。我们认为当前市场热度的提升可能更多源于积压需求的释放，而真正影响需求翻转的要素，包括对于房价上涨的预期和对于收入增加的预期暂未出现，因此当前的市场热度可能随着积压需求释放完毕后，出现自然回落。
投资建议：在地产板块的投资逻辑上，我们建议大家更加聚焦在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民企滨江集团。
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