2023年6月15日，北京市住房和城乡建设委发布《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，表示北京非住宅房屋征收与补偿新规出台，那2023年北京非住宅房屋征收与补偿新规是怎样的？怎么认定？

一、2023年北京非住宅房屋征收与补偿新规是怎样的？


(资料图片)

1、非住宅房屋用途对应本市基准地价土地用途分为商业、办公、工业和公共服务类，并参照基准地价土地用途二级分类对应房屋。补偿时，根据房屋权属登记、土地规划用途或认定情况进行评估。

2、对已经登记的非住宅房屋，改变原用途未补缴土地出让金的，依法按原用途评估，补偿时可结合政策支持等情况认定用途调整，原用途为工业类用途的，在原有补助奖励的基础上，再给予不超过原用途非住宅房屋评估价值的特别补助。

3、对于未经登记的非住宅房屋，依据土地权属来源文件或房屋权属来源文件进行认定，无法提供上述文件的，由区人民政府结合规划和自然资源部门、房屋管理部门、被征收人出具的有效证明文件以及其他相关证明材料研究确定。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法按土地权属来源文件或房屋权属来源文件载明的用途评估，给予适当补偿。

4、采用比较法评估非住宅房屋价值时，可比实例选取应严格依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第三十条：“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产”的规定执行。对可比实例成交价格的修正或调整幅度单项一般不超过10%、综合一般不超过15%。

5、采用成本法按房地分估路径评估非住宅房屋价值时，土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，其中成本法的权重一般不高于30%，基准地价修正法的权重一般不低于50%。

6、采用收益法评估非住宅房屋时，应选择与评估对象相同或类似的可比实例测算非住宅房屋的客观租金等评估数据，可以按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）明确的估价规则进行。

7、征收非住宅房屋，具备存量非住宅房屋和安置房产权调换条件的行政区，可结合被征收人诉求，因地制宜统筹制定产权调换方案，并在征收范围内公示，经区人民政府批准后实施。

二、2023年北京非住宅房屋征收与补偿怎么认定？

非住宅房屋认定是指对房屋的用途进行明确，将其与本市基准地价土地用途相对应。根据《土地利用现状分类》，非住宅房屋的用途可以分为商业、办公、工业和公共服务四个一级分类，每个一级分类下还有相应的二级分类。

1、商业类是非住宅房屋用途的一级分类之一。商业用地主要用于商业活动，如购物中心、百货商店、超市等。根据具体商业活动的性质，商业用地还可以分为不同的二级分类，如零售商业用地、批发市场用地等。对应的非住宅房屋用途可以是零售商业房屋、批发市场房屋等。

2、办公类是另一个非住宅房屋用途的一级分类。办公用地主要用于各种办公场所，包括写字楼、办公楼等。根据不同的办公活动类型，办公用地也有不同的二级分类，如行政办公用地、科研设计用地等。对应的非住宅房屋用途可以是行政办公房屋、科研设计房屋等。

3、工业类是非住宅房屋用途的另一个重要一级分类。工业用地主要用于工业生产、加工和制造等活动，如工业园区、工厂等。工业用地的二级分类包括工业生产用地、仓储物流用地等。相应的非住宅房屋用途可以是工业生产房屋、仓储物流房屋等。

4、公共服务类是非住宅房屋用途的最后一个一级分类。公共服务用地主要用于提供公共服务设施，如学校、医院、体育馆等。公共服务用地的二级分类包括教育科研用地、医疗卫生用地等。对应的非住宅房屋用途可以是教育科研房屋、医疗卫生房屋等。

总结：2023年北京非住宅房屋征收与补偿新规是已经登记的非住宅房屋，用途调整补缴土地出让金的按现状评估，未补缴土地出让金的按原用途评估补偿，这是基本原则。但因特殊情况（如符合产业政策调整，并有相关政府部门支持）认定用途调整的，客观存在应补缴未补缴土地出让金的问题。

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