这一轮商业地产价值的“大重置”可能需要十年。


(资料图)

商业地产暴雷的警钟已经回荡多时，而今办公楼市场的进一步下跌又令其离悬崖更进一步。

数据分析公司Green Street的数据显示，自美联储加息的2022年3月以来，美国商业地产，尤其是办公楼的交易量和价格正在急剧下跌。其中，办公楼的价值下降了27%，公寓楼价格下跌了21%，购物中心价格下跌了18%。

保德信金融(Prudential Financial Inc.)旗下的商业地产研究机构PGIM Real Estate预计，在触底之前，欧洲写字楼价格预计将下跌逾25%，亚太地区将下跌近13%。

与此同时，PGIM分析师认为，商业地产价值的“大重置”可能会极其缓慢。2008年金融危机后，美国写字楼价格花了6年时间才复苏，尽管那次复苏主要集中在住宅房地产领域。

世邦魏理仕集团(CBRE Group Inc.)全球首席经济学家Richard Barkham说：

我们认为这一次需要10年时间。

违约率恐上升

在长期“便宜钱”滋生的购买潮后，更高的利率使得业主和贷款人需要面临更高的购买和再融资成本。

根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，仅在美国，今年和明年就有大约1.4万亿美元的商业房地产贷款到期。

当最后期限到来时，面临大笔本金支付的业主可能更愿意违约。

据彭博，由于成本过高，包括黑石集团、Brookfield和太平洋投资管理公司(Pimco)在内的主要机构所有者已经选择停止支付一些建筑物的款项，因为它们的现金和资源有更好的用途。

专门从事不良房地产的重新谈判的Keen-Summit Capital Partners LLC负责人Harold Bordwin说：

压力很大。人们不会轻易放弃资产，除非他们看不到任何希望，而且他们意识到自己的资产已经严重缩水。

城市税收骤减

商业地产的困境将给已经受到今年地区性银行危机影响的金融体系雪上加霜。随着经济衰退的加深，它将对一些城市产生变革性的影响，因为它们要应对空置的建筑和较低的财产税收入。

纽约写字楼空置率预计今年将达到创纪录的22.7%，通常占该市财产税收入的20%左右。纽约大学和哥伦比亚大学的研究人员进行的一项联合研究发现，到2029年，由于远程工作的影响，该市的办公室将失去疫情前44%的价值。

经纪公司沃顿房地产顾问公司(Wharton Property Advisors)的首席执行官Ruth Colp-Haber表示：

房东们现在真的看到了各种各样的障碍——他们的问题无处不存在。拥有顶级业主的最好的建筑将坚持下去，他们将度过难关。但对于那些空置率高、需要大量修缮的建筑来说，经济效益并不好。

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